稳增长大年，房地产预备企稳了吗？＆稳增长之下地产链投资机会解读电线年疫情开始，房地产板块经历了一轮下跌。因为封城，一季度房地产销量较差，股票跌了一阵，之后政府开始放松房地产相关政策，销量或房价稍微有些刺激后房价开始涨、股价回升。到2020年8月，最著名的房地产行业“

　　”政策出台，核心是三个财务指标去限制房企规模扩张或限制房企加杠杆，到年底又出台了银行业“房贷两集中”管理政策。

　　2020年12月开始，房地产板块开始下调，那时基本面还较好，因为2020年下半年房地产销量比较不错，2021年上半年整体销量也很好，但股价开始下跌，一直到2021年7月份左右。7月底、8月初时，大家发现整个市场销量变差，核心原因是“三条红线”以及“房贷两集中”制度开始发挥作用，

　　银行端对居民购房贷款按揭开始收缩，一定程度上对改善性住房产生了很大打击。

　　由于二手房和新房销量受到很大冲击，所以整个市场从去年7月开始销售一直往下滑。房地产有点像周期股，跟政策相关，如果行业基本面比较差，就开始预期有新的一轮政策放松，公司之前跌的比较多，就开启估值的修复。有一些比较龙头的公司到现在修复了近一倍左右，去年8月底开始的修复行情基本上一直走到现在，大概是以上情况。

　　最近两周，房地产板块反弹较多，是否与最近整个政策面有所松动相关，如何看？自去年7月底以来，大家抱着政策可能会相对放松的预期，以基本面越差、政策放松预期越强的思路去配置房地产板块。

　　之前统计局数据出来之后，有比较大幅度的震荡下跌行情，因为统计局公布了数据比较好，大家在猜想预期是不是要减弱？之后又拉回来，

　　从您的角度来看，政策面处于怎样的边际修复状态？对于未来整个房地产板块会有怎样的影响？

　　您刚刚提到，最近一些城市释放了比较宽松的信号，在银行个人房贷的额度包括住房贷款利率上面有放松，不少人觉得目前房地产整体的信贷环境在回暖，您如何看待？信贷环境对于未来房地产板块行情有怎样的影响？

　　首先，对基本面来说，我们注意到这一轮房贷利率的下降跟以往几轮不一样，这一轮到目前为止，基准利率下降非常有限，影响米乐m6手机网页版没有像大家想象中那么强。

　　持续政策放松的预期就会一直存在，股票大概率继续一直往上走，大体上趋势不会改变。我们看到最近3月份LPR数据利率没有降，能不能先给大家介绍一下LPR利率跟房地产板块有怎样的联系？如果降息的话，对房地产板块会有怎样的影响？首先，LPR不下降跟外部环境有一定影响，因为中美的十年期国债利差在收窄，美国现在有加息预期，我们去降LPR相对来说有限，因为LPR相当于基准利率，空间相对来说有限。我们在买房子的时候合同定约，是LPR加上加点，如果LPR降的越多，房贷利率就越低，同时也会影响到存量房的还款额度，使得有更多的现钱去买新房。

　　在整个稳增长的基调下，房地产会不会作为一个非常重要的抓手？您对此是如何看，是否可持续？

　　，房地产的投资额跟GDP增速的关系会更大些。目前来看今年经济压力确实比较大，如果要实现5.5%增速的话，

　　在整个稳增长基调下，目前房地产板块行情是否有可持续性呢？大体我觉得是有的，核心原因是现在整个需求或者说经济都还没有起来，因为房地产对于中国GDP影响很大，整个产业链上下游加起来大概占到GDP的20%以上。只要基本面没有很明显的复苏，那么房地产行情应该还能够继续走下去。如果基本面有比较强的复苏之后，大家对于经济复苏的预期提高，可能就不会把关注点放在房地产板块。

　　从去年开始，房地产板块有非常多新的概念，去年也有了REITs的试点，能不能先给大家介绍一下REITs到底是什么？对于房地产行业有怎样的意义和作用？

　　REITs是一种证券投资工具，在发达国家有很多，中文名叫做不动产信托基金。它的底层资产是各种各样的商业型资产，写字楼、酒店、商场也好，资产背后是每一年产生的现金流做保障，投资人赚的是现金流分红，每一年的分红比例比较大。

　　越来越多的资金涌入到REITs中，它对于您刚刚提到的不动产会有怎样的刺激吗？

　　现在已有一些公募REITs，但底层资产更多是一些公建类的、基础设施类的项目，包括有些产业园区、物流园这样的项目。未来随着像商场、写字楼这些商业型的资产被装进去，大家对于不动产投资的渠道就会增多，会有更多的资金涌入到这个领域里面去。

　　房地产涉及到细分子行业也比较多，能不能也给大家介绍一下房地产板块整体的产业链？

　　与其叫做产业链，不如叫做产业网。从整个建造周期来看，首先开发商要从政府那边拍到地，之后开工环节涉及到挖掘机、水泥、防水材料等材料，竣工环节涉及到像玻璃、涂料、石膏板等建材各个领域，建材又和上游基础原材料比如铜、铁矿石、煤炭息息相关，当整个房子完成建造交付给居民之后，居民还需要去买家电如空调、冰箱、洗衣机等。

　　如果房子有增值的话，可能还会刺激居民的财富增长预期，比如衍生去买更多的东西，甚至像汽车这样的大宗品也会一定程度上间接被影响到。

　　您从大家的购房需求延伸到了上下游可能会影响到的行业。因为直接投资投资不动产对于资金链流动性需求也比较大，作为普通投资者而言，如果参与到目前房地产行情的话，有哪些方式？

　　，因为中国整体不动产体量非常大，未来会慢慢开放出来。其它类似房地产相关产业链上的股票。

　　过去大家更愿意去买房，核心原因是因为房子涨价预期比较强，“房住不炒”从2016年底就开始一直在提，整个政策基调没有变化，未来对于房价上涨预期没有像过去这么强的话，可能就不会在住宅类型投资更多的钱，反而有可能去买一些持有型不动产。

　　每一个指标都有一个对应阀值，如果上市公司三个指标都落入阀值之间，那么就是一家绿档企业，可以筛选一家公司是否是财务稳健。

　　，过去拿地大体上分布在哪些区域，重点是越在核心城市、大城市或大都市圈分布，那么这个公司的土储质量就越好。不可否认的是整个城镇化的趋势是往大都市圈流动，在此情况下，人才从三四线往外流，去到大都市里面，所以大都市圈的土储质量会比三四线更好。核心我觉得就是以上两个标准。只要过去几年没有加特别多的杠杆，没有借贷特别多，那么这家公司问题就不会太大。

　　过去一段时间有些房企出现违约的现象，大家投资房地产板块的时候也比较担心违约风险，您如何看待？房地产违约风险要从2015年、2016年棚改货币化说起，三四线的需求上升后，很多民营房企通过大规模加杠杆以非常快的速度去扩大规模，把销售排名冲到很高，埋下风险隐患。

　　如刚才所述，2020年8月份开始有三条红线，包括年底的贷款“两集中”制，本质上都是在收紧房企的杠杆，从去年下半年到现在以来房企遇到的问题。

　　房企也欠了居民的钱。因为我们国家本质上还是预售制度，相当于居民先把钱给到开发商，开发商再去盖楼，直到盖完交付给居民，才算把钱都拿到手。

　　但因为还没盖完就提前拿到这部分钱，所以本质上也算是欠居民的钱。房地产企业一旦现金流转不动，某一方有违约，就会容易引发连锁反应。我们看到，违约现象出现时，政府也有出面协调。您觉得未来违约风险会在边际收敛的状态吗？

　　目前来说还不太明朗，政府在一定程度上有去干预。可能有供应端潜在的风险，相当于民营企业的交叉违约。房地产行业有一个指标叫权益比，投一个项目不是本公司百分之百投资，可能还有一些合作伙伴，其中一方违约会影响到另外一方，这就是交叉违约的风险。

　　还有房地产行业内的交叉违约，可能导致产业链上下游发生了交叉违约，比如开发商要还供应商的钱，供应商可能也有自己的应付款。

　　说到房地产投资，大家很关注房产税的落地对于房地产板块行情会有影响吗？您觉得未来房地产板块是机会居多还是风险居多？

　　财政部前段时间已明确说目前短期内没有继续推进房地产税，所以从短期来看，对于基本面或整个行业板块也好，影响不是很大，但长期会推进下去。我们要搞清楚房地产税的功能是什么，房地产税在欧洲国家实行了非常多年，本

　　对于我们国家来说，要做到第一个功能筹集财政收入资金，短期来看不太可行，更多的是影响到居民端对于房价的预期。对于板块行情来说，它跟基本面相关，如果影响到购房预期的话，那么整个购房需求量会下降，相应传导到房企的营收端、利润端，但这是比较长期维度的事情，目前看不到特别明显的影响。

　　房地产板块也是跟政策相关性比较高的一个行业，特别是我们看到未来相关的政策也是会陆续的出台，您觉得对于普通投资者而言，投资房地产板块需要注意哪些风险呢？房地产板块算是一个周期性行业。比如去年7月份，房地产市场开始变差的时候，股价反而开始在上涨，基本面变差的时候股价反而开始上涨，跟政策有很强的相关性。但凡是周期型的股票投资机会，不能说是特别持久的机会，这个是需要注意的。

　　其它要分享的投资建议？关于投资建议，我觉得股票收益率与基本面盈利高度相关。我特别喜欢一句话——短期是投票器，但是长期是称重机，这在A股市场特别能够反映出来。因为短期A股市场情绪面的影响会更强，但拉长来看，不管是往上涨还是往下跌，都要回归到基本面去，即我们盈利增长多少，对应股票的收益率也应该是多少。

　　所以我觉得不要对某些上涨行情特别乐观去追，也不要对某些下跌行情特别悲观，觉得失去信仰完全抛弃它。

　　很多时候，反着来看这个事情，会看的更清楚一些。做长期投资者去看称重机，因为情绪的变化很难去把握和琢磨。

　　3月16日以来，房地产指数涨幅超过30%，多个交易日出现了板块集体性上涨，有些个股连续涨停。近期地产股大涨是稳增长、防风险、宽信用和促民生四条线年经济面临三重压力，部分民营房企自2021年10月以来深陷流动性困境，若任凭房企流动性风险肆意扩散，则不仅会加大经济承压力度，还会加剧金融系统的脆弱性，准确认识并“防范化解房地产市场风险”已是势在必行。适度放松房地产调控政策不仅是防范化解房地产市场风险的必要手段，也可以更好地实现稳增长和宽信用，还能够更好地满足居民购房需求。

　　目前房地产放松远未结束。一方面，预计还会有更多城市加入放松名单。2022年2月下旬以来，全国各能级城市房地产政策均有所放松，这为其他尚未放松的城市提供了对标样本，预计还会有更多城市加入放松名单。另一方面，房地产放松已从“政策管理”转向“结果导向”。地方政府放松房地产的自主权明显加大，不违背“三稳”可能已成为“因城施策式放松”的主要管理要求，考虑到当前主要城市商品房销售整体偏弱，政策放松短期内难以明显违背“三稳”，而且从“三稳”的结果看，楼市低迷城市还可能会出现多轮放松。对地产股来说，虽然2021年11月已经看到政策底，但民营房企流动性风险仍然较大，市场对中小央企国企心存疑虑，地产股主要以头部央企表现最好。3月16日金融委会议明确提出要“防范化解房地产市场风险”，这意味着更加直接有效的治理政策可能已在路上。这些政策不仅有利于化解房企流动性风险，还会致力于防范风险向银行、居民和更大范围的房企扩散蔓延，前者利好受困民营房企，后者利好中小央企国企。相对而言，有基本面支撑的中小央企国企的确定性较高，并有望走出趋势性机会，受困民营房企当前主要受预期利好催化，交易性特征更加确定。当然，头部央企国企的投资机会持续存在。

　　向后看，随着行业出清，存续房企将受益于供给侧收缩带来的发展利好，房企恢复正常经营会对房地产相关产业链产生积极带动作用。

　　对于本轮房地产超额行情（3月15日至今地产反弹涨幅已达30%），我们始终倾向于将其放在“稳增长兑现，高景气转机”的交易逻辑中去理解。客观而言，从1-2月房地产的销售、竣工、施工数据来看，地产基本面数据持续恶化，整体处于景气回落的阶段，这点在债市交易逻辑中体现得比较明显。在房地产基本面并未有起色的环境下，国内股市和债市对于地产交易呈现“冰火两重天”，不难推断出：本轮房地产超额行情主要由政策边际放松引发。

　　我们此前反复强调，随着两会和金稳委会议召开，往后走就会逐渐到稳增长兑现，高景气转机的一个过程。稳增长兑现的标志：1、两会政策（政策）；2、工业增加值（基本面）；3、房地产股和消费股企稳回升（交易逻辑）。换句话说，在稳增长兑现的过程大概率会出现一波房地产（或者消费股）的超额行情，之后才会逐渐过渡到高景气方向。对于历史上四轮房地产超额行情复盘中，我们得到五点重要启示（后文有详细说明）。回顾四轮房地产超额行情，最为首要的是地产超额行情涨幅和政策调控周期紧密关联，政策松则涨且有超额，政策紧则超额实现较为困难。其中，一般而言，在经历第一波政策预期上涨后，房地产行情超额最明显的阶段在于基本面拐点（拐点包括降幅持续收窄）的时期。同时，根据我们观察，房地产基本面数据验证（以销售数据评估）对于房地产超额行情持续性至关重要，行情持续周期一般从基本面持续改善阶段到政策收紧信号之间。在房地产超额行情中后期，消费板块占优的概率是较高的。

　　就目前评估，我们认为对于房地产板块，产业逻辑对于其中长期配置价值起核心作用。目前来看，房地产产业逻辑需要等待对于未来长期发展模式的明确（例如，参考国外比较成功的地产发展模式：德国模式、新加坡模式等），这点与短期政策调控关联不大。短期而言，房地产超额行情或仍将持续，持续到市场交易预期逐步抬升到预定经济目标，也就是完成本轮“稳增长”使命。需要提醒的是，本轮房地产边际放松所带来的稳增长效果需要经过疫情、房地产企业融资和居民杠杆率的多重考验，注定了本轮房地产超额行情波动性会较此前增大。房地产超额行情一定要得到基本面的验证才能持续，后续后周期包括消费行情才能演绎，也就是超额行情按照需求端逻辑来演绎，需区别于房地产超额行情由供给端逻辑支撑的情况。

　　近期由于稳增长政策落地非常迫切，各地项目亟待开工，陆续也看到有个别城市地产首付比例下调，放开限购等变化，大家开始逐步关注工程机械板块，这个板块2021年经过成本高企和需求不及预期同时影响，股价调整较多，目前处于底部位置，建议投资者关注Q2板块边际变化。

　　1、销量：根据中国工程机械行业协会，2021年挖机销量全年34.27万台，同比+4.6%（符合预期）。分市场来看：国内27.43万台，同比-6.3%，出口6.84万台，同比+97%，出口表现亮眼，销量占比达到20%。分季度来看：Q1/Q2/Q3/Q4增速分别为85%、-5%、-16%、-30%，季度波动明显，前高后低。（成本端压力+需求端不及预期）

　　2022年销量：1-2月份累计销量4万台，同比-16%，3月份受到疫情影响，预计下滑幅度比前两个月大。我们此前在专题报告《从中央经济会议看制造业板块投资机会》中提到：以挖机行业为例，2022年全年增速预计为负，但降幅逐季收窄，中性预期下2022年Q1-Q4增速预计分别为-16%、1%、5%、27%，行业拐点有望出现在2022年Q2。

　　2、经销商反馈：2021年行业需求不好，竞争激烈，龙头企业大省经销商基本上处于盈亏平衡状态，22年目前价格竞争略有缓和，2022年会做市占率和利润率的平衡，相比于2021年会有好转。目前终端有一批项目等待开工，预计进入4月份，疫情影响缓解，开工回升，销量增速有望降幅收窄。

　　3、一季度稳增长主线（金融、地产）股价反弹，工程机械没有同时反弹，主要系一季度板块业绩承压，一方面源于21年Q1高基数，一方面22年Q1受到疫情影响，从一年维度看，压力最大的Q1已经过去，板块后续增速有望边际收窄，呈“V”型回升。龙头企业估值也已经回落至历史较低水平，具备中长期绝配置价值。

　　建筑行业两大引擎是基建和房地产，地产政策放松对房企拿地、新开工、投资、销售等将有提振，进而建筑行业，尤其是房屋建设、装饰、园林、建筑设计等地产产业链产生积极影响。结合建筑上市公司具体情况，我们预计地产政策放松将通过两条路径影响建筑上市公司。第一种：直接影响房地产业务及利润的释放。八大建筑央企、部分省属建筑上市、个别民营建筑上市公司采取建筑-地产联动发展的战略，形成了规模相对庞大，业绩贡献相对较多的地产业务，如中国建筑、中国中铁、中国电建、中国铁建、安徽建工、宏润建设等，这些公司地产业务已经具有一定规模，利润贡献相对较高，地产政策放松有利于这类公司房地产业务的发展及板块利润的释放，进而影响公司估值水平和股价走势。

　　第二种是通过增加新开工、增加投资释放建筑设计、房屋建设、装饰装修、园林工程的需求，从而对建筑设计板块、房建板块、装饰板块和园林板块产生积极的影响。这条路径又可以拆解成三个方面：1、房地产政策放松，房企经营环境改善，投资欲望增强，进而产生响应的工程需求，即上游需求释放对地产产业链提供良好的发展环境；2、房企融资环境改善和盈利能力增强，将及时支付工程款项，减少地产产业链的应收款，提高资产周转率，加快相关公司发展。3、地产行业健康发展将提高来自于地产行米乐m6手机网页版业存货、应收款、长期应收款的资产质量，减少减值损失，进而增加相关公司利润。结合稳增长政策及地产政策放松，我们比较看好中国建筑、中国中铁等大建筑央企，安徽建工、山东路桥等区域基建龙头，筑博设计、赛福天等建筑设计公司，中装建设、全筑股份等装饰公司，以及文科园林和东珠生态等园林公司。

　　近期疫情仍在多地散发，社会各界积极抗疫。短期内，家电的消费需求将受到阶段性的推迟，但随着疫情逐步得到控制，家电需求将会恢复。地产链逻辑，建议重点关注厨电板块（老板电器、浙江美大、帅丰电器、华帝股份、亿田智能、火星人）、白电板块（海尔智家、美的集团）。