米乐m6手机网页版米乐m6手机网页版米乐m6手机网页版“我们现在要出一批特价房，价格很有优势，您要不要过来看看”10月10日，恒兆公馆一位销售向微信好友列表内的意向客户提前群发着该条消息，彼时，项目营销团队正在开会等待公布最终的房源信息及销售价格。

　　很快，当日晚间，一批价格仅3万~3.3万元/㎡的特价房源信息流出，叠加距离市府最近在售新盘的区位光环，一时间有关恒兆公馆低价促销的信息刷屏各大群聊及朋友圈。

　　从公开的房源信息看，本批次房源主要集中在3～5楼等较低楼层，视野景观相对一般，户型则以118㎡3房和135㎡4房为主，并未覆盖所有户型，实际可选有限。

　　不过就销售进一步表示，其他房源整体折扣也较为可观，以118㎡户型为例，价格在3.5万元/㎡左右。

　　恒兆公馆早于9月中下旬才正式获批预售，备案单价区间去到4.2万~5.3万元/㎡，相较之下本批特价房源价格下调幅度超过万元/㎡，而通过对比具体房源前后价差，实际折扣力度达75折。

　　值得一提的是，参考东莞市住建局早前发布的《关于优化新建商品住房销售价格申报管理的通知（东建房〔2022〕22号）》（下称“销售价格申报通知”），提到开发企业网签销售价格不得高于房屋申报价格，且比申报价格下浮不超过15%。即限跌令下，东莞新房销售的最低折扣为85折。

　　不过根据销售价格申报通知内容，对于已办理预（现）售但未售出的新建商品住房，需向下调整销售价格的，自取得预售许可证之日起需满180天，下浮幅度不限。

　　随着恒兆公馆这批“3字头”房源的进场，大幅度的价格下调行为也在主城核心板块开始了进一步蔓延。对比过去的一房难求，当下的房企竞争及去化压力显然。

　　就主城范围来看，恒兆公馆的促销动作，对于同板块的瑧湾汇，以及主城其他相对核心位置的一众在售新盘无疑是一大冲击。

　　毕竟抛开项目小体量、非品牌开发商等硬伤，无论是公认的地段还是项目的打造投入标准，恒兆公馆实则都可圈可点。

　　项目隔莞太路正对东莞市体育中心，往东约300米便是东莞市人民政府，国贸城、汇一城等商圈配套也在不过2.5公里范围，区位价值无需多言。而聚焦项目，从采用现代化铝板幕墙+双层中空玻璃的建筑外墙，到较高标准的精装配置，也可见投入成本较大。

　　恒兆公馆主推建筑面积约118㎡~143㎡3~4房，其中118㎡~120㎡仅做了三房设计，对于追求居住舒适度的家庭，空间尺度感非常阔绰。

　　但面对并不低的单价，以及整盘143㎡以下的非豪宅客群定位，大尺度三房是否契合市场主流需求成为一大争议点。此外，为了看体育馆，项目4房产品客厅均为北朝向，舒适度或有一定妥协。

　　而当价格低到足以抹平这些不足，体现于市场反应，或正如项目一销售所提到的“调价当晚就接到了很多咨询电话，大家对价格还是很敏感的”。

　　不过后续具体去化如何，还待进一步观察，毕竟在购房者脆弱的预期之下，不断蔓延的低价房源也还在进一步干扰着他们的决策。

　　无独有偶，早于刚结束不久的国庆假期，持有莞城优质学区、地铁口、丰富商圈等明确亮点的莞城唯一在售新盘丰华汇，同样在4.8万元/㎡的备案价基础上放出了一批折后单价仅3.36万元/㎡的特价房源。

　　对此，有意向主城的置业者不乏提到，“3万元/㎡或是主城核心板块的价格底线，如再继续往下突破，整个楼市可能都要。”

　　事实上，在此之前，因价格没有明显优势，加上产品设计相对落后，包括在当前几乎已抛弃2房的新房市场，以及部分开发商已在做78㎡乃至更小面积的3房时，项目仍规划了79㎡2房产品；而103㎡的3房，也仅设计了一个卫生间；当面积去到120㎡，依旧停留在3房;同时，超高层住宅3梯6户的设计也使得部分房源在朝向上需进行一定妥协......

　　一系列相对硬伤之下，丰华汇的去化一直乏力，据网签数据显示，入市大半年以来，仅去化了3套。

　　虽销售不易，但丰华汇一直都没有通过大幅降价来试图跑量，甚至基本折扣也未多给，按该盘置业顾问的说法便是老板不差钱，有条件躺平。

　　不过也正因如此，在项目取证入市的大半年时间里，同样不乏上演着销售纷纷申请调换项目，或直接离职。

　　对于本次的特价房源活动，按销售的表述，也是在持续的说服下老板才最终同意降价。

　　可以说，就当前市场，对于品牌溢价不明显，楼盘本身具备一定抗打优势但同样有一定不足的项目而言，价格让利似乎成了主要突破口。

　　这个过程中，头顶南城光环，但实际被城中村环绕的mini盘孚泰锦城实则已率先给出了直观答案。

　　该盘备案均价约3.3万元/㎡，实际折后价格低至“2字头”，堪称上车南城的最友好门槛。

　　目前根据东莞市住建局网签公示信息，项目合计143套可售房源，截至目前，在价格优势下已默默去化过半，成为典型的产品不够，价格来凑项目。

　　而值得一提的是，无论是恒兆公馆、丰华汇还是孚泰锦城，都是早年地块，获地成本远低于诸如瑧湾汇等近年的招拍挂地块，一定程度的让利对于项目开发商而言，依旧可以保有可观利润空间。

　　或躺平不卖，或低价促销，更多取决于老板的个人心态，相比之下，无疑是品牌房企们kpi之下更大的压力。

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