今年 1 月中旬，招商积余（001914.SZ）在厦门举行 2023 年度工作会议。聂黎明身着黑色双排扣呢子大衣出席，胸前扣得严严实实，颈间漏出白色衬衣领子和蓝色领带的一角，但最扎眼的，却是他的满头白发。

　　两年前的三月初，聂黎明从许永军手中接过招商积余董事长的权杖，当月下旬，他第一次在招商积余年度业绩会上亮相。彼时定格下的照片中，他虽然两鬓斑白，但头顶还能见青丝。

　　坐镇招商积余董事长职位的这两年，聂黎明身上压的担子确实不轻。重组时的三年对赌协议、一年又一年的营收目标、低盈利难题、数十亿重资产业务待剥离、降低有息负债和高额财务费用……

　　上任两年，聂黎明也做出了一番成绩：比如，完成了重组时的连续 3 个年度净利润业绩承诺、2021 年跨入百亿营收俱乐部、2022 年实现 130 亿营收目标、迈开了轻重资产分离的步子，等等。

　　但也并不是所有的 FLAG 都立住了：比如，招商积余的毛利率、净利率仍然没有跳脱出 地板线 ， 大物业 大而不强、资管业务发展 失意 ，有息负债和财务费用依然还是很高。

　　从 2022 年财报的各项数据来看，在努力翻身的招商积余，要走的路还有很长。

　　数据显示，截至 2022 年 12 月 31 日，招商积余实现营业收入 130.24 亿元，较上年同期增长 22.97%；归属于上市公司股东的净利润 5.94 亿元，较上年同期增长 15.72%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润 4.99 亿元，较上年同期增长 36.66%。

　　在房地产行业寒潮未消的大环境中，招商积余还能保持营收和净利润均正向增长，其作为央企与 A 股龙头物企的稳健性凸显。

　　2023 年公司力争实现营业收入 156 亿元 ，招商积余在财报中给出了今年的营收目标，较去年的总营收增长 20% 左右，较 2022 年的增速有所放缓。

　　不过，营收并不是招商积米乐m6手机网页版余急需解决的问题，低盈利水平才是摆在管理层面前一直未解的 老大难 。过去的 2022 年，招商积余的毛利率、净利率双双 倒车 ，分别约为 11.48%、4.37%。

　　src=自 2019 年 12 月完成重组之后，招商积余偏低的盈利水平就屡遭市场和投资者们诟病。

　　为改善盈利水平，招商积余在强化 大物业 战略下，于 2021 年开始尝试建构 沃土云林 商业模式，即基础物管逐步实现高密度布局，协同增值服务发展。

　　沃土云林 落地，一定程度上使招商积余 2021 年度毛利率、净利率有了些微起色；但 2022 年却又有所下滑，并创下历年来的新低。

　　收入来源单一，高度依赖物业管理收入，是影响招商积余盈利水平低下的原因之一。

　　招商积余主要开展三条业务线，物业管理、资产管理，以及其他业务（剩余房地产开发业务）。2022 年，它们贡献的收入额分别约为 125.04 亿元、4.65 亿元，及 0.55 亿元，在总收入中分别占比 96.01%、3.57%，及 0.42%。

　　其中，物业管理与资产管理同期的毛利率分别约为 10.58%、41.57%。毛利率较高的资产管理收入占比不足 4%，并有 萎缩 的迹象。

　　（因为）购物中心、酒店等持有型物业收入减少，以及按国家政策减免房产租金 ，招商积余 2022 年的资管业务营收，较上年同期的 5.56 亿元减少 16.40%，在总收入中的占比，较上年同期的 5.25% 减少了 1.68 个百分点。

　　另外，最为重要的一点是，2022 年其资管业务的毛利率水平，较 2021 年同期的 56.18% 减少了 14.61 个百分点。

　　在招商蛇口 2019 年度业绩发布会上，董事长许永军曾表示，未来 1-5 年公司持有型物业的资产会达到 1500 亿左右，占 6000 多亿总资产的 1/4。而对于这种存量资产的管理，其中一个平台是在招商积余，他直言， 未来要把持有型物业成熟一个就要放一个到招商积余 。

　　此外，许永军还曾公开透露， 招商蛇口的商业运营板块与招商积余的商业运营板块将会有所整合 。

　　数据显示，截至 2022 年 12 月末，招商积余在管商业项目 52 个（含筹备项目），管理面积 293.1 万方，其中公司自持项目 3 个，受托管理控股股东招商蛇口持有项目 45 个，第三方品牌输出项目 4 个。

　　值得一提的是，此前招商积余的重资产剥离主要是地产开发业务转移，对于自持型的购物中心、酒店等商管资产并未透露出转移意图。但在 2022 年 12 月，招商积余把旗下商管和酒店管理公司也列入了待售名单，即九江市九方商业管理和赣州市航逸酒店管理的 100% 股权。

　　去年 1 月，招商积余将深圳市中航城投资、昆山市中航地产和赣州中航九方商业 3 家公司全部股权转让给了控股股东招商蛇口，作价约 7.78 亿元；4 月，招商积余又宣布将天津格兰云天置业持有的 津塘（挂）2007-24 号 土地，退还给天津经济技术开发区规资局。

　　受剥离重资产等因素影响，招商积余米乐m6手机网页版截至 2022 年末的现金及现金等价物约为 31.42 亿元，其中报告期内的净增加额约为 11 亿元。

　　手握资金量看似庞大，但不能忽视的是招商积余的负债也较高。同期，招商积余总资产为 178.15 亿元，总负债 85.04 亿元，负债率较上一年同期减少约 1.12 个百分点，约为 47.73%。

　　src=推动轻重资产分离，招商积余资产结构有所优化。不过，截至 2022 年末，招商积余的有息负债规模仍然高达约 23.50 亿元。报告期内，其利息费用支出约为 11.71 亿元，较 2021 年同期的 1.44 亿元减少了约 18.75%。

　　具体来看，截至 2022 年末，招商积余 23.50 亿元的有息负债规模中，银行贷款约为 2.70 亿元，融资成本约 3.50%-4.10%；债券规模约 15 亿元，融资成本约 3.87%；非银行类贷款约 5.8 亿元，融资成本约 3.50%-4.10%。

　　对比 2021 年末的数据，银行贷款大幅减少 71%，债券规模减少约 3 亿，并新增加了在关联方招商局集团财务有限公司的非银行类贷款。

　　src=得益于有息负债平均余额同比减少，过去一年，招商积余总体财务费用支出约 9378.72 万元，较 2021 年同期的 1.32 亿元减少约 29.21%。